"商业地产的核心是长期持有和如何出货”。商业地产长期持有用什么钱、什么利息持，有绝对性的分别。中国商业地产是靠零散出售，其整体租金和物业售价的商业价值非常低。5月19日，第十四期“每日之星”有幸邀请基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强，与海友们分享交流金融服务如何给中国商业地产带来巨大溢价空间，及其商业地产投资和传承背后的思考。
在通货膨胀的情况下，房价持平是很难的。假如说可持平其实就是房价在跌，通货膨胀跟利息会吃掉房价。陈总告诉我们投资房产、判断未来的趋势，需有大量的数据和其他国家的经验来考核和说明，不能只凭感觉说事。
在商海通平台上，个人投资和公司投资也是海友们关注的话题。陈总建议，公司以擅长方式去做投资，个人投资以简单为主。在国内上海和北京买整栋写字楼，这种方法对管理的要求相对较低,需要的服务又能非常简单的外包。买硬资产房地产对抗货膨胀是最好的方法。
一、商业地产与金融服务
李国盛：【每日一星，第十四期】今晚8点，基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强，做客每日一星，交流《中国地产与金融服务》，欢迎陈总！！
朱慰欢：等待着，欢迎陈总。请问陈总，作为房地产投资银行服务领导者，是服务什么？谢谢
Dr. Stanley：各位海友好，今天晚上有机会在纹如和李总的安排之下跟大家交流。今天准备了一个主题的话题;房地产和金融,另外两个副的话题与大家交流。先跟大家分享一下2013年商业地产租金，收入排行榜。
方正：房地产现在扑朔迷离，需要听听陈总的专家之言！
Dr. Stanley：1.九龙仓111亿；2.太古96.7亿；3.新鸿基90.7亿；4.万达85.6亿。大家用几分钟消化一下刚刚的数字等下我们回来谈下商业地产跟金融。
林常青：@Dr. Stanley 很久不见！2005-2006年在京参加ccim几次活动时交流过！
H.Xu：@Dr. Stanley 基强兄，十年未见了！
Dr. Stanley：在内地外资港资房企中涉足商业地产的十八家企房企的租金收入排行榜单上，九龙仓、太古地产、新鸿基，这三家港资房企租金位列前三，收入分别为111.33亿 96.73亿 90.78亿, 同时新鸿基也占领了香港地产上市公司最大的股价。黑马恒隆和嘉里也有非常好的表现，香港的住宅地产在1997年前,独占头四名。跟过去十年中国的地产，非常相像，是吗？但10年、15年后还会是这样吗？地产公司的价值在股价, 不在于你某一年或某一年里极大的盈利, 而是能否有稳定的每年的正的递增长，资本市场对于你的末来盈利有明确的预期及实现。刚要卖出的杭州绿城和香港新鸿基就是最好的两个相反的例子。房地产投行，其实就是房地产的金融的服务，我们经营的领域主要有四部分，分别为：1. 房地产基金；2.房地产投资顾问；3.房地产大宗买卖；4.房地产的资产管理。根据媒体上所登载的，应该现在融创跟九龙仓应该是并列第一大股东,宋主席应该退出上市公司。
Dr. Stanley：商业地产最重要的是长期持有，所以长期持有用什么钱、什么利息持，有绝对性的的分别。所以，商业地产如果能够有海外结构，最后用美金持有，现在是2-3%的利息，跟人民币持有6-7%的利息，持有成本有非常大的区别，那谁能持有更久非常容易明白。方正兄对房地产市场如何走，我们下两个话题再深入探讨可以吗？
方正：@Dr. Stanley [握手]
Dr. Stanley：商业地产最主要的是如何出货，中国是靠零散出售,但整体以后的商业价值非常低,租金和以后物业售价,大部分澳大利亚和新加坡的商业地产出货是卖给房地产基金，这样把地产变成证券化，在金融市场出货，即不交税（或当地有税务优惠政策），有非常大的溢价空间，在中国最好的例子就是李嘉诚主的东方广场。谢谢纹如的对接平台,好像今天撞到很多十年没见的老兄弟姐妹们，可能因为结了婚乖了，少出来抛头露面。
Dr. Stanley：那我们进入另外两个话题大家可能更亲切。
林纹如：@Dr. Stanley 是名人，一定在哪里都遇到熟人
二、上海房地产升值空间
Dr. Stanley：话题二，上海市市委书记提出五点，总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高，大家买一下上海的房地产未来会是升还是跌呢？两分钟大家考虑一下我等答案。孙禧进：必涨无异，那肯定的，全中国全世界都能跌，上海不会跌。
林纹如：我和孙兄同感
H.Xu：@纹如，我买降
Dr. Stanley：H.Xu兄,可以跟大家分享一下你的见解吗？
H.Xu：基强兄，我参与讨论，活跃气氛。当然得听专家的！
樊晖：@Dr. Stanley 你讲的未来多少年
Dr. Stanley：还有六十秒，继续，孙兄您也太上海了吧，为什么上海不会跌呢？
孙禧进：中国土豪、外国土豪、华侨土豪、世界土豪集聚北、上、广。世界品牌、地球人的向往，上海男人、女人已经是著名商标了，房价不涨不可能。
Dr. Stanley：孙兄您刚刚的话,非常有意思，就是全世界人都涌进上海，这个我们等一下再谈多一点关于上海。@樊晖，平是难度很高的，我相信中国政府很难在通货膨胀的情况下,房价持平。其实假如你说持平的话其实就是房价在跌，因为通货膨胀跟利息会吃掉房价。
孙禧进：上海已经不是你我的，上海是世界的、地球的、人类的。没有你的参与上海照涨。听我的，不要再想幼稚的问题了。
陈禄正：须升
Christina：搬小板凳来听
王存：@Dr. Stanley 已经微跌了
劲光卓玛：任何发展有周期，月满则亏，抑制超发可能吗？不知道会大跌吗？
林常青：@孙禧进 用5年或是10年的时间来看房价一定涨！但是3年内微跌是必然的，而且己是事实！
王存：@林常青 同意
劲光卓玛：香港、日本也是国际化城市，也逃不过房产周期。
林常青：@劲光卓玛 讲述的对！
Dr. Stanley：绝大部分其实买升,因你们都是业主或者大业主（其实我也是小小小业主）。我们公司基强联行从事了国际地产基金的顾问工作，不能只凭感觉，另有大量的数据和其他国家的经验说事,所以从韩书记的前两个要点来判断未来的房价，总量锁定、增量递减简单来讲是把总量控制在一定水平，把每年增加的供应减少，也就是以最简单的供求关系，假如上海继续成为经济最中心，人口是导入的话，在总量控制、增量减少的情况下，上海未来的房地产一定会是升的，据我估计，正常的每年升幅应该是利息加通货膨胀，应该在10%或者以上平均增长，但是优质区域会有10-15%的增长，不好意思!不经意的又卖了点小广告。
孙禧进：兄弟言过其实，好地段好房子永远不跌。
王存：@Dr. Stanley 我不信，虽然最近刚买了一套，开个赌局吧
凌临贵：上海城市定位是金融商贸，虹桥国家会展中心启动营业后将成为世界最大的商贸会展场，由于中国是世界工厂，也是最大的消费市场，全世界的商家想进中国，或全国各地的厂家想全国铺货或外销全世界，他们都会到上海设点，试想只要10％的商贸所得的New Money进入上海市场，对相关产业的影响有多大？因此上海的商业办公及高端地产将不可能有下降空间。
Dr. Stanley：又是一个老朋友劲光,你讲的是对的，我们研究过香港和日本，但是香港和日本,与现在中国2014年是不在同一个时间点上。97年的香港人均GDP已经是三万多块美金。在说97年后的香港虽难，停了、跌了五到七年不等，但现在远比97年的房价高 ,各位过去五年移民香港的人能证明我讲话吗?当然我们不相信房地产会一直涨下去,不过我断定假如中国的经济系需要涨上去，房价会同经济同一个方向增长。凌主席的高见让我学习！
王存：香港人曾经也这么想，东京人也这么想
凌临贵：@Dr. Stanley 抱歉，忍不住班门弄斧，请多指教[抱拳]
Dr. Stanley：其实只需是7%的增长已经很不得了。
林常青：@Dr. Stanley 需要与现实己经有落差了，2014年4月全国100个城市房价排名（最新版）
Dr. Stanley：凌主席,您的见解在亚洲的几个城市或国家香港,台湾,新加坡和日本，只要其须由5%连续十年、二十年增长，他们的房价绝对是同一个方向走对吗?
劲光卓玛：大家已经习惯20%以上的增长了，最好一天一涨，其实经济稳定年7%复利增长也不少
Dr. Stanley：好!上面聊话题大家讨论很激烈，我们抛出一个跟你自身最有关系的一个话题谈谈好吗？劲光,您也太贪心了，现在问下我们商业对接平台的所有群友们他们做的实业能够长时间持继有15%盈利的有多少家？我相信现在所有的富豪门、土豪们或不愁生活的人们,最关心的事就是财富的传承。是吗？
林纹如：创造比传承更重要
凌临贵：@Dr. Stanley 只要有New Money支撑的全世界大城市，没有地产租金行情下行的。
劲光卓玛：@Stanly,我想说的是要有合理预期，大涨本身就是风险
Dr. Stanley：凌主席,同意见解，创造比传承更重要。其实每件赚钱的事你都是参与决定的不是吗？如何财富传承？地产是世界上第二大能够传承财富的工具之一，能够传承财富的工具主要有证券和地产，特别是在老牌家族里面，比如说美国的洛克菲勒家族就是以传承地产永远致富，又比如英国的高富诺家族也是用此方法传承的。
凌临贵：同意
Dr. Stanley：王兄,其实我刚刚在说上海房地产升值空间,是基于两个条件，第一个是上海经济继续看好;第二个是上海这个城市是人口导入的城市,那假如三四线城市不符合这两个条件,这个城市的房价我是不看好的。以香港的大亨来举例，大家知道李嘉欣老公—许先生家里做什么吗？其实他们从早期做船务发展为收租佬，在中环拥有数栋写字楼，令他们的子孙都能享受财富与美人，这不都是大家所祈求的吗？反正我是要让我儿子有这种机会的，你们呢？
Dr. Stanley：Sunny你讲得非常对!货币超发不解决，换句话来讲大家就有很多的现金流在市面上,现金流太丰裕就会引起通货膨胀通,对抗货膨胀最好的方法就是买硬资产房地产这宝贝。选择个人投资和公司投资是有分别的，公司投资应该是以货以轮转，增加流动性，以公司擅长的方法去做，需要公司系统相对完善；个人投资一定记住要以简单为主，简单来讲建议大家在国内上海和北京买整栋写字楼，这种方法对管理的要求相对较低,需要的服务又能非常简单的外包。
劲光卓玛：Stanley,北京和上海市场稳定性有什么区别？
Dr. Stanley：劲光,北京市场跟上海市场有一定的分别,因为它们所对的客户是不一样的，不过这两个市场刚好在中国来讲是一个互补。凌主席，谢谢您整个晚上的支持，下次能不能不在你会所吃饭, 我请到外滩27号的罗斯福，我请你吃饭，谢谢你今天晚上的支持。
凌临贵：@Dr. Stanley 你讲得太好了，我忍不住插话，对不起，我请你好了，把晓通也叫上。
Dr. Stanley：陈明兄,你觉得只给儿子跟美人，太多?那就要看有多少个儿子跟美人了。凌主席好啊，我把雪老大叫上,他家藏着很多很好的酒
凌临贵：把纹如也拉过来
Dr. Stanley：各位群友时间过得真快,非常感谢大家在过去两个小时对我的支持希望很快再能够跟大家一起沟通。再度，谢谢纹如和李总。good night！
方正：讲的非常精彩，全是干货！谢谢分享！ @Dr.Stanley
|
