《财富管理》9月刊, 专访基强联行创始人陈基强 "基强联行：做房地产界的摩根士丹利"

一个大雨天的下午，本刊记者走进位于上海嘉里中心的基强联行办公室，映入眼帘的是各种奖项和奖杯，大大小小超过20个。坐在创始人陈基强的对面，迎面而来的是激情与活力。他更喜欢别人叫他英文名字Stanley，显得更加亲切自然。在陈基强略显沧桑的脸上透露出成熟与稳健，昭示着这个企业未来发展的潜力与基调。接下来的对话与其说是采访，不如说是在听一场激情澎拜的演讲。

年少好学勇于创业

陈基强年少好学，16岁时就独自一人从香港到美国求学，是一名文化交流学生。在美国的那些年，他发现真正主导政治和经济的，是那些来自金融业和地产界的富人，那时候IT还没有现在这么发达。陈基强一路读到硕士，然后在美林证券实习，主要工作就是卖金融产品给中国客户，虽然佣金很高但他觉得意义不大。

1991年，他回到香港，加盟戴德梁行，当时还叫梁振英测量师行，就此开启一个跨时代的房地产业务之路。1994年来中国大陆，在北京的戴德梁行做首代。

陈基强回忆，那个年代香港来大陆的人还很少，因为看准了大陆的改革开放政策，房地产业必将迎来黄金时代。当时戴德梁行建立了全国最大最多的分支机构，陈基强在建国门外大街的中粮广场负责招租，包括成功帮助建设银行总行国际部从燕京饭店搬迁到中粮广场，当时他已成为戴德梁行中薪酬较高的员工。

1997年陈基强来到上海，利用自己超强的商业头脑和社交关系，先后促成了梅龙镇广场、香港广场和招商局大厦等多个大项目。尔后2002年他为戴德梁行创立住宅品牌“泛城”，三年就打平了戴德梁行中介业务收入的业绩。

但他并不满足于此，也或许是家族遗传，陈基强骨子里就有一种创业基因。同年开始他在上海创业，根据中文名字陈基强，取名基强联行，欲打造一家百家老店。

基强联行：房地产+投行模式

经过一番筹划，基强联行决定拷贝摩根士丹利的地产业务模式，做房地产投行服务。具体业务包括：房地产项目资金管理、房地产投资中介、房地产结构融资及私募基金、投资研究及顾问、房地产资产管理等等。

作为国际资金和国内房地产业的桥梁，基强联行致力于引入海外资金参与中国房地产业的建设，拓展业务内容，事实证明这种模式是可行的。基强联行成立至今已超过十年，最高峰全国有6家分支机构，成功促成投资项目总额近500亿元人民币。

最典型的一个案例是，公司刚创立之初，就和摩根士丹利、雷曼兄弟合作上海卢湾区永业公寓项目，这也是第一个把大投行雷曼兄弟引进中国的房地产直投项目。由基强联行担任顾问，将永业公寓50%的权益卖给摩根士丹利和雷曼兄弟，仅此一项就为后者带来丰厚利润。

此外，基强联行还为花旗集团、瑞士信贷、泰国正大集团等国际财团和国际资金进入中国牵线搭桥。陈基强表示，从2005年到2008年，公司做了很多大项目，但遭遇2008年全球金融危机，基强联行几经波折，资金链断裂，不得不削减开支。直到2011年前后，公司业绩才得到稳步回升，去年已经完成投资交易额43亿元人民币，预计2014年可促成的投资项目总额将达到50亿，公司目前员工接近100人。

基强联行还和国内诸多大企业开展业务合作，包括上海地产集团、上海世博集团、杭州城投和和记黄埔等。另外，基强联行还和光大会展成立了一个合资公司光大基强，光大会展在上海做的地产项目，多数都由基强联行担任顾问。

这些大项目的完成，主要得益于基强联行背后强大的顾问团队，陈基强认为，一个优秀的团队必须具备三个条件：首先是顶尖的领军人才，公司的顾问团队由副董事总经理陈詠东博士带领。陈博士尤其擅长于海外基金在中国房地产市场上的投资，被誉为此领域的引领者之一；

其次是稳定的团队，公司的人才培养计划非常完善，每年利用一个暑假，接受香港顶级大学学生及部分上海优秀大学生，以美国MBA的要求准则进行训练，抽选3- 4位优秀学生进入公司做一年兼职并最后选取1-2位留用公司。

最后，顶尖的领军人才和稳定的团队也需要外部刺激。基强联行与这些合作方建立深厚关系后，开始拓展到房地产以外的项目，这其中包括著名的“2006年花旗集团收购广发银行”，也是由基强联行来担任独立顾问，当时这一收购算是中国的十大收购事件之一。

看好海外地产投资

基于强大的顾问团队，基强联行对中国房地产企业投资海外市场做了持续多年的研究。据统计，2012 年全年中国企业海外房地产投资额只有40亿美元（已交割数据，下同）；2013年全年为150亿美元，增长了三倍多；而到2014年上半年，中国企业海外房地产投资交易就达到了371.32亿美元，仅上半年就比2013年一年增长了近三倍。

从投资标的来看，商业地产（包括办公楼、酒店、零售物业、工业地产和商业综合体）以及住宅（包括住宅和住宅综合体）仍最受中国企业青睐。另外，赌场也成为中国企业海外投资新宠，包括蓝鼎国际、新华联和绿地都有投资。2013年，在商业房地产细分市场中，办公楼市场继续成为中国海外商业房地产投资者的首选资产类别，占总交易额的85%。据统计，海外投资租金回报率为5%~9%，每年房产升值率为10%。

从投资区域来看，主要集中在四个国家：美国、英国、澳大利亚和新加坡，其中英国和美国市场吸引了最多中国投资者，而伦敦和纽约也成为全球吸引中国资本最多的城市。

为什么呈现这种分布？陈基强认为，主要有两个目的：留学和移民。中国父母或者家族企业的计划是分散资产，因此投资方向多根据子女而定。美国留学生最多，其次是英国和澳洲，加拿大主要以投资零散住宅为主，成群结队投资较少。

值得注意的是，2013年中国在澳大利亚投资呈现大幅上涨趋势，在澳大利亚投资的中国房企，仍以华人为主要目标，其中澳大利亚地产开发商30%的资金来源于中国，而美国来源于中国的资金大约占13%。

陈基强分析，虽然2014年商业地产投资仍然占200多亿，但这个趋势已经发生改变，与前两年最大的不同在于，很多房地产商开始专注投资海外住宅项目。

中资房地产企业在海外投资住宅项目有两种模式，一种是以绿地集团为代表，投资方向与华人所在区域紧密相连，他们的口号就是有华人的地方就有绿地。2014年上半年绿地集团敲定了410亿元人民币的海外投资计划，是目前中国房企出海投资规模最大的企业；

另一种就是专业地产开发商万科，采取和当地开发商合作的模式。比如说在美国和铁狮门合作开发住宅项目。铁狮门是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合的房地产企业。可以说，万科是站在巨人肩膀上做地产住宅开发，这是一种非常稳妥的模式。

给海外地产投资的“三点建议”

陈基强认为，中国企业投资海外房地产市场需要注意以下几点：

首先，不能照搬国内模式，一定要联系当地市场，否则必将自己束缚在局部市场里。同时也不要过度依赖当地华人的投资购买需求，而应该要把目标客户扩大到当地人，比如当年香港开发商进入大陆市场，虽然也很成功，但却无法和万科、万达等大陆企业相比，这也是因为照搬香港模式无法做到大众化；

其次，必须做到对自身业务有帮助性。比如像万达，以并购为主，投资为辅的方法，结合旅游、文化、名胜地产等，把与万达相关的优势业务作为策略并将其在当地放大。

最后中国房地产企业走出去最重要的是向国外学习如何做商业地产，如何做房地产金融，一个很好的案例是万科和铁狮门的合作项目，它既可以卖给华人，又可以卖给当地人，市场空间巨大。

而对广大投资者来说，陈基强也给出了自己的建议，首先投资海外房地产，一定要投资写字楼。因为全世界对于写字楼的定义是一样的，对于写字楼的管理及市场规范也是一样的，这是一种非常简单的物业，但各个国家对住宅的定义与要求却大不相同；二是不能一味追求价格，一定要选择国际上知名的城市，比如美国的纽约、洛杉矶、旧金山，英国的伦敦，德国的法兰克福，亚洲的东京、新加坡与香港，一方面我们对这些城市更熟悉，另一方面这些知名城市不再是单一客户，风险更低。

谈到基强联行的未来愿景，陈基强说，要把基强联行做成房地产界的摩根士丹利，真正把公司发展成为一个国际性的大投行，不仅仅是房地产业务，也包括PE投资、并购重组等。当前公司正在帮助墨西哥政府进行基础建设投资，如水务与能源。总体来说，公司将走向一条多元化发展之路，以早日实现国际大投行的目标。

--2014.09 财富管理 WEALTH